Rendite-Tool

Cashflow · vor & nach Steuern

Cashflow einer Immobilie berechnen

Sieh in zwei Minuten, ob deine Immobilie sich monatlich selbst trägt — Miete minus Zins, Tilgung und nicht umlagefähige Kosten, vor und nach Steuern.

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Was in den Cashflow einfließt

Der monatliche Cashflow ergibt sich aus der Nettokaltmiete abzüglich der Annuität (Zins plus Tilgung) und der nicht umlagefähigen Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und nicht umlegbarem Hausgeld. Umlagefähige Nebenkosten bleiben außen vor, weil sie durchlaufende Posten sind.

Der Rechner trennt umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten konsequent und bildet den vollständigen Annuitätenverlauf ab — inklusive der Verschiebung von Zins zu Tilgung über die Jahre.

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Cashflow vor und nach Steuern

Vor Steuern ist der Cashflow gerade in den ersten Jahren oft leicht negativ. Entscheidend ist der Blick danach: AfA und abziehbare Werbungskosten senken das zu versteuernde Einkommen, sodass die Steuerersparnis den Cashflow spürbar verbessert.

Das Rendite-Tool rechnet diese Steuerwirkung mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz und zeigt beide Werte nebeneinander — so weißt du, was am Monatsende wirklich übrig bleibt.

Fragen & Antworten

Häufige Fragen

Was ist der Cashflow einer Immobilie?
Der Cashflow ist der monatliche Geldfluss: Mieteinnahmen abzüglich Zins, Tilgung und nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten. Er zeigt, ob die Immobilie sich selbst trägt oder zugezahlt werden muss.
Was bedeutet Cashflow vor und nach Steuern?
Vor Steuern ist der reine Geldfluss ohne Finanzamt. Nach Steuern fließt die Steuerwirkung ein — vor allem die Ersparnis durch AfA und Werbungskosten, die einen negativen Cashflow abmildern oder ins Positive drehen kann.
Warum ist der Cashflow oft negativ?
Bei hoher Tilgung oder geringem Eigenkapital übersteigt die Annuität häufig die Nettokaltmiete. Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht, wenn Tilgung Vermögensaufbau ist und die Steuerersparnis gegengerechnet wird.
Zählt die Tilgung als Kosten?
Für den Cashflow ja, denn sie verlässt monatlich dein Konto. Steuerlich ist Tilgung jedoch kein Aufwand — nur der Zinsanteil ist als Werbungskosten abziehbar. Der Rechner trennt beides sauber.

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Dieses Tool rechnet, es berät nicht. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — Ergebnisse ersetzen nicht die Beratung durch Steuerberater:in oder Fachanwält:in.